最近两天（8月13日、14日），广州市住建部门相继发布了5条城市更新相关招标公告。据南方+记者梳理这5条招标公告的主要内容，发现广州不仅亟需城市更新规划，城市更新力度更是空前。

广州旧改再传重磅消息！在土地供需矛盾日益突出的现实背景下，城市更新已成为广州实现未来战略目标的重要抓手。

最近两天（8月13日、14日），广州市住建部门相继发布了5条城市更新相关招标公告。据南方+记者梳理这5条招标公告的主要内容，发现广州不仅亟需城市更新规划，城市更新力度更是空前。

5条城市更新招标公告具体内容

（根据时间顺序排列）

名称：《广州市城市更新专项总体规划（2018-2035年）》

意义：对未来15年的全市城市更新工作做出总体安排。

名称：《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》

意义：形象记录广州市城市更新项目改造的全过程。

名称：《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019-2020年度）》

意义：采取委托服务单位现场巡查的方式对广州市已批项目进行监督管理。

名称：《广州市城中村改造专项规划》

意义：研究旧村更新转型发展，建立旧村庄改造规划的统筹体系，分批按次制定旧村庄更新改造项目的行动计划。

名称：《2019年广州市“三旧”改造地块标图建库动态调整工作》

意义：进一步完善“三旧”改造地块标图建库动态更新工作流程，每季度调整一次，政府重点项目实时申请调整。

01广州旧改发力：31平方公里面积相当于5个珠江新城

8月14日，广州市住房和城乡建设局对《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作（2019-2020年度）》（以下简称“巡查工作”）两个项目进行公开招标。

“巡查工作”招标书显示，截至目前，广州市共有251个旧改项目，总面积达31.27平方千米，而整个珠江新城的面积为6.18平方千米。

在251个旧改项目中，包含38个旧村项目，面积为17.43平方千米；213个旧厂项目，面积为13.84平方千米。

公开资料显示，今年以来，广州市共有37个有实质性进展旧改项目，总面积为7.46平方千米。其中包括海珠区沥滘村项目、白云区陈田村项目、南沙区南沙电厂旧厂房项目等。

02市住建局将现场巡查251个已批项目

此外，招标文件中透露，市住建局将采取现场巡查的方式对广州市已审批未完工的城市更新项目（老旧小区微改造项目除外，以下简称“已批项目”）进行监督管理，一方面是加快实施，按改造节点实现项目滚动巡查、全流程监管；一方面是狠抓管理，同步落实住建领域安全生产、扫黑除恶工作。

文件称，此次住建局拟采取委托服务单位现场巡查的方式对已批项目（共251个）进行监督管理，随时了解、掌握项目进展情况及存在困难，落实以上任务。

文件针对旧村、旧厂的给出了不同的现场巡查内容，并要求每季度形成一次巡查工作报告，每半年提交阶段性成果供评审。并要求建立广州市城市更新项目监管平台，对城市更新项目进行数字化、规范化管理及应用。巡查工作期限为12个月，为2019年12月至2020年11月。

记者梳理发现，在38个旧村项目中，海珠（2个）、荔湾（7个）、天河（6个）、白云（4个）、黄埔（14个），花都、番禺、南沙、从化、增城各1个。其中面积最大的当属黄埔区沙步村，改造范围达到了158.27公顷。海珠区的新市头村、天河区冼村，以及金融城起步区的棠下村等备受关注的项目也纳入其中。

同时，213个旧厂项目也纳入巡查工作，也有TIT国际纺织科贸园、珠江电影制片公司、太古仓等市民熟知的项目。其中，新批复、已批未开工项目为重点巡查项目，巡查内容有收储和出让情况、监管协议的签订及落实情况。

03政策松绑、政府“让利”，广州城中村改造爆发！

广州城中村改造始于2008年，这一年，广东省向中央申请到了“三旧改造”政策试点。所谓三旧，即旧城镇、旧厂房和旧村庄。

彼时的广州也曾雄心勃勃。在2010年的市政府新闻发布会上，广州宣布将在2—5年内完成52条旧村全面改造工作，10年内争取完成138条旧村的综合整治改造。

而广州公共资源交易中心数据显示，截至2019年5月，广州至少已有195个城中村启动旧改相关工作。2019年上半年，广州总计有9区15个村通过公开招标确定旧改合作企业，总涉地面积超过1700万平方米，涉及金额超638亿元。

与之前相比，广州推进旧改的速度正大幅提升。据第三方机构戴德梁行统计，2018年之前的十年，广州一共只有8个城中村完成旧改，广州目前已经完工的旧改项目，几乎每个都耗时七八年，且开发商被村民要求需要先盖回迁房。

近期广州旧改项目备受房企青睐与政策松绑不无关系。2018年4月，原广东省国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。文件指出，旧村改造地块可以协议出让，其供地对象可直接协议出让给公开引进的市场主体。

此外，2019年4月，广州市政府再发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，其中明确规定，综合考虑现行补偿标准，可选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准。回购安置面积提升也刺激了村民的旧改意愿。

新政下，政府主动减少了土地出让金。根据2018年4月《广州市城市更新办法配套文件》（下称配套文件），如果城中村融资地块采取协议出让土地的形式，只需按申请办理土地出让手续时点，市场评估价20%计收土地出让金。

此外，复建安置地块如果要申请转为国有建设用地，也是按申请时点土地市场评估价的20%计收土地出让金。同时，在尚未进行上市交易时，可延缓缴纳土地出让金，土地使用年限在补缴土地出让金后才开始计算。

城中村改造的建设用地分为融资地块和复建安置地块。融资地块转为国有建设用地后，协议出让给相关主体，如开发商。复建安置地块可由村集体经济组织自行决定是否申请由集体建设用地转为国有，从而入市流通。

广州市不动产中心的工作人员向南方周末记者解释，简单来说，相当于同一时点上，采取协议出让的土地所需缴纳的土地出让金为招牌挂形式的20%。土地出让金的评估业务一般由土地利用发展中心办理。

据南方周末报道，佳兆业对广州白云区小坪村的改造就享受了这一土地优惠。土地出让金仅需缴纳土地市场评估价的20%。

04房企“抢占”广州旧改资源！

在政策松绑之下，广州多个旧改项目迎来新的进展。

NO.1：富力集团操刀花都田美村旧改

8月14日，富力集团官宣正式牵手花都田美村，操刀该村旧改。田美村位于花都区中部、花果山公园东面，是花都中心城区的组成部分，距离花都区政府约1.2公里。

该项目将采用全面改造的方式，改造范围总计11.484公顷，约占整村面积的1/50；项目总投资金额约17亿元人民币，采购预算（改造成本）约9.76亿元。

NO.2：【升龙+方圆】拿下番禺沙溪村197万㎡巨无霸旧改！

7月23日，通过村民代表公开程序的投票，广州方圆+上海升龙联合体正式成为番禺沙溪村城市更新项目合作企业，改造面积196.98万平，总投资200亿。据了解，番禺沙溪村地理位置极优。三面望江，且临近在建中的地铁18号线，未来将依靠洛溪岛片区规划，将融入城市中轴线发展建设。

NO.3：3大房企介入荔湾增滘村旧改

今年7月初，荔湾区增滘村代表团到访珠江投资集团，意对参与增滘村更新改造工作合作意向投标的珠江投资集团进行实地考察。

据了解，目前有贵州中建、融创、珠江投资三家房企有意向参与旧改。不只是珠江投资，村民代表此前也对另外两家企业进行了参观。

05谁是广州旧改之王？

据不完全统计，目前广州已有63个城中村确认了“配对”房企，其中时代、富力、保利、万科、珠光集团、升龙集团等房企揽下多个旧村改造项目。

富力地产

3月14日，通过广州公共资源交易中心举行的现场竞标，富力以105亿元成功夺下111.53万平的白云新城陈田村改造项目。目前，富力已完成改造越秀区杨箕村、天河区猎德村，正在推进的包括黄埔区茅岗村在内的十余条城中村。

保利发展

除了今年签约的福涌村、横潭村、禾仓村3个旧改项目外，还涉及广州金融城、海珠红卫村、官湖村、金坑村等10个旧改项目，成为当前参与广州旧改项目数量最多的房企，涉及到13个项目。

升龙集团

今年以来，作为一家外来房企，升龙集团连续吞下了广州4个旧村改造项目，占地面积超1380万平，累计投资金额达544亿元，一举晋升为目前新的“旧改王”。

方圆地产

今年以来，方圆同样拿下广州市内4个旧改项目，分别是荔湾区的鹤洞村、海珠区的新市头村、南沙区的东瓜宇村、番禺区的沙溪村。另外，据不完全统计，方圆在广州已签约或介入改造的旧村，已多达10个。

越秀地产

今年7月16日，越秀地产正式与“广州淘宝第一村”里仁洞村签署合作协议。里仁洞村地处番禺CBD,地理优势极佳、交通条件便利。此次项目总投资金额达210亿元,改造的面积约为172.25公顷。据悉，此次入主里仁洞旧改项目,将为越秀地产带来约150万平方米的优质土储、超过600亿元的总货值。