第二大商务区易主？琶洲将超体育中心上位，租金增幅跑赢全市
数据显示，2019年底琶洲即将以占比16.8%的甲级写字楼存量，成为广州第二大商务区。从2018年底至今，仅用了半年时间，琶洲就凭借强劲的吸纳力，将区域内甲级写字楼市场空置率从约20%拉低至5.7%。
8月5日，戴德梁行发布的最新报告显示， 经济下行压力加大的环境下，琶洲甲级写字楼市场仍维持着活跃的成交，平均租金增幅更跑赢全市，俨然写字楼市场的“中流砥柱”和“顶级流量”。
写字楼市场：琶洲表现抢眼
报告指出，上半年，甲级写字楼市场无新增供应入市，存量维持在485.9万平方米，空置率处于4.3%低位。受经济大环境影响，全市租金增速放缓，二季度全市平均租金同比微升0.8%，达人民币193.8元/平方米/月。但琶洲租金增速抢眼，以6.4%领跑全市。
▲全市及主要商务区平均租金走势 数据来源：戴德梁行研究部
在新增供应缺位及市场宏观环境影响下，上半年甲级写字楼市场净吸纳量同比下降54.6%至6.2万平方米。按租赁成交面积来看，琶洲以约50%占比拿下半壁江山。随着配套设施和营商环境的完善，琶洲租赁成交活跃，带动空置率进一步下降至5.7%。
预计2019年下半年，全市甲级写字楼未来新增供应为24.5万平方米，琶洲商务区存量占比将一跃超过体育中心，成为继珠江新城之后的第二大商务区。
▲2019年上半年各商务区租赁成交面积占比 数据来源：戴德梁行研究部
租客都是谁呢？报告指出，由于第三产业全面提速发展，TMT企业成甲级写字楼市场租赁主力。2019年上半年，TMT企业主导的写字楼租赁成交占到上半年租赁成交面积的33.8%。其次为金融、贸易及专业服务。因市面上较少可大面积租赁的优质项目，近年呈爆发式增长的联合办公品牌扩张速度明显放缓，专业服务租赁占比大幅下降。
展望后市，戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲预测，短期内写字楼市场空置率会小幅上升，租金水平保持稳定。2019年下半年至2023年，琶洲在新增供应中将以以逾六成的占比一枝独秀。而至2023年末，全市甲级写字楼存量将达811.5万平方米，较2019年二季度末存量增加67%。
土地市场：量增价跌，成交金额再创新高
上半年，受工业用地集中出让影响，全市土地供应同比增加59.6%，带动成交面积同比增加46.5%至576.8万平方米，全市楼面地价大幅走低37%至3406元/平方米。但土地总体成交金额高达583.3亿元，为历年同期之最。其中，工业用地占各类型土地供应面积的71%，仅上半年的成交量就超过2018年全年，在土地成交市场独占鳌头。
▲广州历年土地成交情况 数据来源：中国指数研究院，戴德梁行研究部整理
报告分析，从区域来看，上半年外围区域土地成交面积占比进一步提高，达93.5%，番禺、南沙和黄埔区成主力军。作为“广州副中心”，南沙在湾区红利下对人才、资金的吸引力不断加强。上半年，南沙区的土地成交量仅次于番禺，土地类型涵盖住宅、工业和办公用地，均衡的供地政策为后续发展积蓄力量。
前6月，中心城区恢复供地，且成交面积占比达30%，推动全市住宅用地楼面价快速上涨至14,861元/平方米，同比增幅达45.3%。与住宅相反，商办用地外围区域的成交面积占比升至91.9%，中心五区的占比由50.8%下降至8.1%，使得地价走低37.3%。
袁雪玲分析，国家为防控房地产金融风险，将收紧房企融资，加之近年来偿债期的持续，发展商资金链更加紧绷。预计下半年，宅地市场有望更加平稳和理性，整体的溢价率或稳中有降，“高价地”难再现。
