广州楼市迎来转机：“金九”成色不足 “银十”引发期待
■利好政策接连出台，广州不少楼盘积极备战“银十”。
数日内重磅利好连出，市场预期转好；房企加速推盘，专家看好“放开限购”
“金九银十”历来是楼市旺季。今年的“金九”含金量不高，9月1日至24日，广州市新房网签面积同比下滑17%，截至8月广州市天河区新房去化周期达38个月。不过，这几天重磅利好消息不断传来，先是9月24日央行宣布“降准、降息、降首付”，两天后的26日，中共中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，市场预期迎来转机，对“银十”的期待渐浓。目前，房企加速推盘，多个楼盘陆续开启大规模营销活动，部分项目开盘一个月后以八五折促销；有房企推出“保价”服务，以稳定买家信心。而业内人士则指出，在一线城市中，广州最有可能率先全面放开限购，这令“银十”的价值更高，有可能成为“白金”。
■新快报记者 何璐诗 梁茹欣
1 “金九”推货减少近15% 房企提速备战“银十”
“最近常常忙到（凌晨）两点才睡，估计‘金九银十’会成为常态……”“国庆节对我们很重要，今年就冲这一波了……”多个房企品牌相关负责人向新快报记者反映，近日积极备战国庆黄金周，“金九”一直在向公司争取政策，不断汇报，迎接“银十”。
往年，房企往往会集中在“金九银十”推出新项目，并提供各种优惠政策，吸引购房者。今年9月的新增供应却有所减少，大部分房企倾向于押注“银十”。克而瑞广佛数据显示，9月截至23日，广州一手住宅供应51.01万㎡，比去年同期减少14.8%。“今年9月到目前的新增推货量相比去年减少约四成，市场仍在消化库存。”广州世联研究院副院长崔登科告诉新快报记者,“存量还是很多，只是新增项目少了，主要是今年土拍的节奏，令新增推货减少。”克而瑞广佛首席分析师肖文晓持类似意见：“除了市场大环境的原因，这几年卖地少了，全新盘数量减少，一定程度上削弱了‘金九银十’的造势力度。”
在房地产市场研究专家邓浩志看来，目前开发商推货较为谨慎。“现在项目推货未必跟国庆节、‘五一’劳动节这些传统节点，而是根据房企现金流来确定是否推货。缺钱就加快推货，进行优惠促销；有些项目则会从盈亏平衡的角度测算，如果预计能去化的开盘价格超出项目的财务指标线，就会较为犹豫。”他说。
在市场陷入观望之际，本周多个利好政策传递至市场。昨日的中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，要求“回应群众关切，调整住房限购政策”。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。而在此前的9月24日，中国人民银行宣布降低存款准备金率和政策利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。肖文晓认为，“在利好组合拳出台之后，开发商信心受到鼓舞，预计接下来会加快节奏推出更多货，同时加大优惠促销力度，备战国庆黄金周楼市”。
2 “金九”竞争激烈 有项目开盘一月便打八五折
“国庆要不要再过来看看，我们的‘十一购物节’，253万元起就能买三房。”近日，在广州黄埔的新盘中建海丝城，销售人员向新快报记者表示，“我们的开盘均价约为3.8万元/㎡”。记者发现，该项目在9月7日发出海报宣传单，78㎡的一口价单位，秒杀价是290多万元；不到20天，总价已经调整为“253万元起”，折合约3.24万元/㎡。该盘优惠幅度近15%，相当于打了个八五折。有业内人士直言，“新盘在两三周内降价15%，真是非常罕见，周边准备开盘的新盘也受到一定影响，不知如何定价。”有房企相关负责人向记者坦言：“价格体系被打乱，价格子弹越来越不足，真是左右为难。”
新快报记者走访发现，进入9月以来，为抢占市场份额，广州不少楼盘拿出真金白银“抢客户”，部分楼盘集中在中秋假期加推，一口价、送家电、送车位、赠物业费等营销手段成为楼市常态。“除了100套高品质一口价房源，我们在国庆期间将推出购房包优惠，即不同项目享受5万元至50万元不等的额外优惠。” 越秀地产广州区域工作人员告诉记者。新世界凯粤湾则推出江景现房新品限时九折优惠，以及赠全屋品牌家私家电和10年物业管理费。位于荔湾花地湾的中海浣花里同样抢跑“银十”市场，推出10套一口价单位。
在传统的“到访有礼”营销活动方面，房企也玩起新花样。比如，万科瑧樾府推出的国庆优惠政策包括到访赏《唐宫夜宴》大型盛唐国风音乐会，成交可享受46.98万元问界M9增程Max六座版、瑧藏会高定茅台晚宴等（通过房价折减的方式兑现）。部分楼盘更是直接举办系列体验活动。新世界广汇尊府相关工作人员介绍，国庆期间将举行管弦乐快闪、港乐音乐会、壹想音乐会、宠物写真互动等丰富活动。如位于天河区的城投珠江·天河壹品推出国庆提前购活动，成交送家电礼包外加物业费，指定户型送定制家装等。
肖文晓表示，从促销手段来看，在竞争白热化的市场环境下，目前各大开发商基本把能用的促销手段都用上了，除了一口价、工抵价、特批价等传统特价促销，还有首付分期、收楼再供楼、租金补贴、“卖一买一”服务等，有的还会通过额外赠送管理费、车位使用权以及家私、家电等优惠为节日营销加码，促销形式五花八门，力求讨得购房者的欢心。
3 “止跌回稳”信号发出 有房企以“保价”营销
面对开发商以价换量的营销活动，意向购房者也愈加关注价格波动，甚至因为“降价焦虑”而犹豫是否要入手。为免除后市降价的后顾之忧，一些房企已经采取行动，推出了“保价”措施，这与中央政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳”的导向相契合。
新快报记者了解到，保利发展广东公司旗下多个城市项目近日公布了“保价计划”，声称若同类住宅在后期网签销售折扣低于买方现有折扣，或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房。此前，广钢新城板块的全新项目保利雅郡也推出类似的承诺服务，即若购房者选择保价房源，开发商承诺价格为年内最低价。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“后续在‘止跌回稳’框架下，各地保房价动作将增加，更好地促进市场活跃程度；反过来，市场活跃了，也会促进价格稳定。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，龙头企业如果带头保价、无理由退房，有利于促进供给端价格稳定。他认为，近期房价下跌很大程度上是因为房企竞相降价，导致市场预期房价会继续降价而观望。这样不仅不利于市场销售，而且恶化了房价下跌的预期。在中指研究院企业研究总监刘水看来，房企的 “保价计划”相当于若未来同类房屋的销售折扣低于当前折扣，买方可以无理由退房。“有房企实行‘保价’计划，如果营销去化效果较好，可能会有其他房企效仿，但这也考验房企对市场走势的把握能力及对自己项目产品的信心。另外，房企‘保价’有助于购房者稳定房价预期，传递行业发展信心。”他说。
■数据来源：克而瑞广佛 （商品住宅统计口径：普通住宅+别墅）
4 中心六区库存和流速分化 天河去化周期达38个月
在持续调整的楼市环境下，对于尚有流量的市场，目前不少房企正积极用“性价比”或“保价”打动购房者。而果断营销的背后，是“金九”前三周较为失色的新房成交。广州中心六区中，部分区域去化周期甚至已超过30个月。
根据合富研究院监测，9月1日至24日广州全市网签34.6万平方米，环比下降9%，同比下降17%。该院市场资深分析师郭定基告诉新快报记者：“此前的风雨天气对市场带来一定的影响，中秋假期的认购，部分货量尚未网签。”而中秋假期后的首周，项目营销力度普遍放缓，且新货“缺席”，市场成交热度回落，全市成交较上周下降约三成。
“今年9月整体市场活跃度比去年同期低，我们失去了传统销售旺季‘金九’。”崔登科告诉新快报记者，广州世联研究院监控关键指标盘，周度认购量在中秋节期间达到1200套以上，随后回落到700套左右。”
与缓慢的去化相对应的，是大批的新房库存。崔登科告诉新快报记者，根据世联东一研究院监测，目前广州市11区的平均去化周期为23个月左右，是正常去化周期的两倍，比去年高出5个月左右。而记者查阅11区数据发现，去化周期超过30个月的区有5个，其中两个更来自中心六区。克而瑞广佛数据显示，截至2024年8月，越秀、天河、增城、从化、花都的去化周期分别为92.8、38、33.2、33.1、30.3个月。在中心六区中，海珠、荔湾去化周期较为健康，分别为17.4个月和18.3个月。
“越秀区其实总体绝对库存面积不多，在全市占比的库存很少，但区内多为单体楼，去化相对较慢。而天河去化周期长，是由于近年区内集中推地令新货较多，目前天河在售的楼盘超过30个，部分项目拿地价格较高，令楼盘优惠的幅度相对有限。区内的去化流速其实相对稳定，只是跟不上供应的速度，所以导致去化周期特别长。”邓浩志说。而新快报记者发现，以近日挂牌的两宗低密地块所处的后天河北板块为例，板块内已有5个项目在售，近一年内天河北板块住宅成交仅656套。
郭定基说，目前中心区的需求相对稳定，去化动能相对充足，库存压力会集中在郊区。“由于现在新货对比旧库存普遍存在明显的实用率优势，所以旧库存的消化问题可能在较长时间内仍然存在。”
5 业内人士热议“广州有望率先全面放开限购”
虽然今年“金九”的含金量不高，但在利好政策接连出台的背景下，“银十”广受期待。不少业内人士认为，政策提振信心，有机会让“‘银十’如期而至”。
中指研究院政策研究总监陈文静告诉新快报记者，当前群众的关切就是政策发力的焦点，现时仍有限购政策的城市只剩下北、上、广、深、津，以及海南省部分地区，预计未来北、上、深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区的限购政策有望全面放开。克而瑞研究中心同样指出，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京、沪全面放开限购可能性不大。
对于市场对库存量的担忧，中央政治局会议也有所回应，提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。陈文静表示，这次提法与此前“消化存量和优化增量”有所不同，在增量上更加强调要严格控制，意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进，不能盲目扩大各类住房供给量，或以住房的真实需求为基准。
崔登科表示：“宽松的内外部货币环境会使得房地产投资部分回流，改善类的存量需求将会阶段性释放，粗略划分，目前市内刚需产品的市场比例为50%，改善为40%，高端产品10%。”
58安居客研究院院长张波则认为，“降低二套首付比例”的政策出台，预示着当下房价已经处于底部。“一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，或进一步加大金融风险。因此，实施这一政策，说明央行及相关部门对于当下楼市的判断更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策可以有效加速市场的复苏。”合富研究院市场资深分析师郭定基同样表示，“降二套首付比例”有利于提升改善客群的置业预期及热情，刺激市场动能持续向上。
编辑：邬嘉宏
来源：金羊网-新快报
