黄埔科学城七年转型阵痛，未来最大绿色居住区
黄埔科学城，可说是继番禺华南板块之后，广州吸纳人口最强劲的区域。
并且，科学城大有超越华南板块之势，尽管后者已发展了10余年。这听起来有些不可思议。
大约六七年前，科学城大步向城市生活区转型，凭借远比华南板块更具价格、环境、空间等优势，短短数年便成为新广州人的新宠。
➤人口路径不同，贡献天差地别
在人口导入上，科学城与华南板块，走的是两条截然不同的路径。
华南板块的人口，是外生型，主要从外部（市中心）导入；
而科学城则主要是内生型，有其内在的强大住房需求。只因这里有着广州最密集的高新技术企业，最多的研发机构，最大的企业孵化集群，是广州人才总量最大之区。一个人才扎堆的地方，其购买力是惊人的。
当然，华南板块的人口结构，也堪称优秀——这里集聚了大批包括高校教授、文化传媒从业人员、政府官员、中小企业白领等优质人口。
但遗憾的是，华南板块的人口，更多是“钟摆族”——工作与生活双城化，反过来也让华南板块成为广州最知名的“睡城”。
从人口对区域的贡献来看，工作-生活同城化的效应，显然比双城“钟摆族”要大得多。华南城市研究会近期在科学城举办的一次座谈会上，有广州某高校教授特别提到这一点，不免痛心疾首。
显而易见，“钟摆族”对于住房所在区域的贡献，除了买房所间接产生的一次性土地出让金，就是简单的日常消费了。
而产-住一体化的好处在于，除了土地出让金和日常消费，还有人才工作或创业所产生的稳定的租金和税收，以及提供众多就业岗位。而且，人才对于区域的认同感、粘性也更稳固些。
更重要的是，稳定的高素质人口持续流入，很大程度上影响一座城市的未来。我们常说，决定人口能否留下来的，在于它的产业。但说到底，只有人才而非普通人，才能引领产业的发展，最终塑造城市的格局与气质。
各类人才扎堆，产业根基牢固，这正是科学城与华南板块最根本的区别，也是科学城得以腾飞的密码。
➤科学城转型中的阵痛
当然，科学城并非完美。其高速发展的20年，经验与教训并存。
科学城最典型的不足，概括起来就是：产-城发展频率不同步，产城融合度低；居住区与工业区一度混杂，且比较分散。
这种混杂分散式布局，其后果有目共睹：其一，居住人口分散，难以形成规模效应，致使商业氛围不浓。其二，居住区与工业区混居状态，则因环保投诉较多，导致成本高昂的“宅逼企退”现象。
基于这一不足，今年以来黄埔积极研究预留一定土地空间，作为房地产、教育、医疗等项目引进的保护区，避免与工厂相冲突的局面。同时，科学城片规划修编以及扩容方案，大幅增加公共配套，以及商服用地和居住用地，规划人口规模达60万人。
目前，科学城较大规模的住宅区，基本沿广汕路-开创大道-开源大道等主干道周边布局：黄陂片、区府前门片、区府后山水西片、香雪片、中海誉城-春树里片，以及规划中的长平片和萝峰片（香雪公园）。
这七个片区，若按1公里范围不与工厂为邻来看，仅水西-长平片、萝峰两个片区达标。至于其他五个居住片区，多多少少与工厂相伴。
两个不与工厂为邻的居住区，一个基本特征就是：多面环山，区域内无工厂，基本尚未开发，以本地村居与菜地、林地为主。
➤最大体量绿色人居区
相对萝峰片，规划中的长平片，也就是长岭居核心，体量更大，与一路之隔的水西片将连成一体，形成3公里左右的居住区。
规划图清晰显示，大片的黄色居住用地（R2）和绿色林地，构成了这一带的主色调，除此之外便是商业用地（B1/B2）、医疗用地(A5)、教育用地（A3）点缀其间。
也就是说，水西-长平-元贝3公里范围，未来的城市形态，将由洋房、别墅、商业体、写字楼、学校、医院、公园、绿地，组成一幅生态宜人的现代化图景。
毫无疑问，这一片将成为科学城最大体量的绿色人居生活区！
值得一提的是，随着科学城居住用地日渐紧缺，水西-元贝片，将是科学城未来宅地的供应大户。
特别是，基于元贝村一带的良好生态环境，我们预计将催生大规模的别墅产品。
在科学城，如此凤毛麟角的绿色人居区，自然引人向往。但残酷的是，这将是有钱人的世界。
而且，元贝村一带住宅开发时序，预计在四五年后。那时的房价，必将抛弃更多的人。
➤片区的最大赢家
想往未来，不如好好把握当下。其实从片区内部细分来看，元贝一带区位优势不如水西，前者距离周边轨道枢纽站，超过了2公里，交通便利度差。拥有两条地铁（21号线、7号线）和一条有轨电车1号线的水西站，可畅达科学城、市中心和临港CBD、大学城、广州南站等重要区域。
