广州这四个区位最有未来？
近期《广州最新城市更新规划建设管理圈层示意图》发布, 将广州分成了“三环”, 针对性地对各个圈层“ 更新产业建设量 ” 提出占比要求，这是什么意思呢？
请认真研读图中文字的“管理要求”，指的是：“第一、第二圈层你们要更新产业建设量了，要提升产业的支撑硬实力，第三圈层除了重点片区规划目标控制外，你们自己找节奏发展。”
何为“更新产业建设量”？你可以理解为，一个区域产业实力要提升，意味着近景产业规划开始落地，意味着将扶持产业建设，将大量吸引建设人才，并通过不断完善的配套将人才留下，才能持续共创产业价值。这也正是下一个区域从低调到成熟的发展轨迹。
显然第一圈层竞争力已经基本成熟，不妨就把它当做“锚点”，记住这么个逻辑：未来核心区域红利外溢的地方，就是下一波机会来临前的潜力地段。换句话说，要找的就是最接近第一圈层的“重点功能片区”。
根据2016年重点功能片区规划，近一步圈出离上图“第一圈层”最近的4个重点区域，分别是北上天河智慧城片区、南下广州国际创新城，西至白鹅潭中心商务区以及东部沿江发展带。
一方面，这四个区位将第一圈层“包围”得紧紧的，坐拥天然地理优势，未来或将受到核心区域的利好。
另一方面，作为2016年定位为重点功能的区域，早已有既定的产业规划和实际产值，也拥有可见度高的商圈建设进度。而随着产业发展、就业机会和人才政策的虹吸效应，这些地段人口流量也会日益提升。
天河智慧城地区经济增长保持良好的态势，生产总值671.62亿元，过去五年年均增速接近18%。根据规划资料，未来纳入广氮-奥体片区之后，它将成为名副其实的“天河智谷”。
为大力发展新一代信息技术产业，当前上千家企业已入驻，包括网易、太平洋网络、中移互联网公司等行业标杆。2025年规划还将纳入高新技术超300家，就业人口10万人。同时，片区规划居住人口30万人，带来就业和住房需求。
目前地铁21号线还未能串联起天河客运站、岑村和天河智慧城这一带。2020年12月市规资局在新一轮轨道交通规划中提到，关于天河客运站至天河智慧城的线路的规划方案已上报审批中，或将新增站点连接天河客运站、岑村和天河智慧城，不过结果还在等待审批中，最终方案以国家批复意见为准。
东部沿江发展带，通常指途经国际金融城、琶洲地区的东部黄埔临港区及经济技术开发区。这片向东部经济技术开发区还有机会吗？
毕竟，当大家都盯着老黄埔、科学城时，这片区域十分低调。究其原因，一个是地铁线路单薄，另一个是没有惊人的旧改规划引发关注。
实际上，这个定位为粤港澳大湾区的现代服务创新区，已汇聚各类企业5万多家，世界500强企业项目190多家，2020年引进优质项目154个，总投资超3500亿。
如今，穿过该片区的地铁5号线东延（在建）和地铁13号线，或将弥补当前夏园、南岗片区的交通短板，享受周边三公里半径内的学校、医院和南岗万达商圈。
近期，东风化工改造项目居住地块（宗地面积28317平方米）。2022年，南岗北片、南岗南片区也将完成拆迁旧改计划。
荔湾白鹅潭片区以其打造“仅次于珠江新城的商业CBD圈子”的定位，宜居宜业的卓越规划，以及沿江高品质生活空间吸引着市场的关注。
根据白鹅潭商务区规划和城市设计整合优化方案显示，片区内轨道交通方面有13条交通轨道的规划，其中有11号地铁环线的加持。
广州国际创新城-万博片区覆盖生物岛、核心大学城。随着琶洲人才流动和流量外溢，未来地铁8号线和11号线辐射区域及南向地铁18号线带来的利好，或将让大学城岛及其以北的番禺区域或存在更多的发展潜力。
再说回汉溪、万博片区，目前配套和发展进度也是有目共睹，在去年也享受了一波行情。未来随着地铁线路规划的落地和成熟，番禺汉溪-万博CBD板块将会有更为便利的交通网络，如图所示：
该片区与横跨广州南站、大学城南站的地铁7号线交错成为地铁枢纽，又能接线白鹅潭商务区，可以说是因地铁枢纽而汇聚流量，又因其向外延展，输送自身的能量与实力。
