上半年广州网签7.5万套二手住宅
经历信贷收紧各种政策后，6月份广州二手住宅网签量降至今年以来最低位，仅7794套。在去年以来的楼市网红区黄埔、南沙，上半年二手住宅网签量环比去年下半年均减超21%以上，但同比去年大增57.2%。从历年成交情况看，2021年上半年整体交投氛围仍处活跃状态，成交量是近4年内同比的最高位。
今年上半年，广州人最爱买哪里的二手住宅？不是黄埔南沙或增城，而在番禺、海珠和天河！该三区上半年的网签量均过万套。
上半年广州网签7.5万套二手住宅
据广州中原研究发展部监测数据，2021年上半年，广州市二手住宅共成交75212宗（包含中介网签+自助网签，下同），环比下降9.6%，同比去年大增57.2%。从历年成交情况看，2021年上半年整体交投氛围仍处活跃状态，客户入市热情普遍较高，成交量更是为近4年内同比的最高位。
总体来看，上半年的楼市在4月接连出台新政后明显降温。在增值税“2变5”出台后，不少购房时间不足5年的业主搁置出售计划，而部分购房超过5年的业主亦打算观望后市形势，再决定报价策略。据监测显示，目前周均放盘量不足千宗水平。
与此同时，受到信贷环境的收紧的影响，多家银行贷款额度紧张，放款时间明显被拉长，至少需要3个月以上。不少“卖一买一”的置换客户由于回款时间久，手上资金流有限，直接导致其置换需求有所受限。
从5、6月份起，整体市场交投氛围明显降温，新增客户数量、带看量减少。部分购房需求不迫切的买家入市积极度降低，购房更为理性，基本遇到合适价位的房源才会着手入市。据监测中原数据显示，中原带看量呈现逐月下滑的趋势，其中6月份带看量环比净减43.7%。
在1-4月，广州二手楼市月均成交量达15587宗（剔除春节月），远超2021年月均成交的10917宗。但5、6月成交连续下滑，6月份成交量跌至7794宗，为全年新低。
为应付业绩下滑，广州裕丰地产从2021年7月1日起，二手房买卖统一向买卖双方各收取成交价0.69%的佣金（单方不低于6000元）。
天河黄埔海珠挂牌价降价最厉害
据广州中原研究发展部监测，2021年上半年，1房户型的房源成交占比上升至12.7%，环比大幅上涨3.0%； 60平以下的房源成交占比较去年下半年增加2.6%，达18.8%。改善户型出现明显下滑，3、4房房源成交占比分别为37.6%、11.4%，环比分别净减2.1%、1.1%。
对比新政前后报价变动看，除花都区外，各区报价涨幅亦有明显下降。其中，海珠、黄埔、天河三区变动环比跌幅最大，分别净减0.9%、1.1%、1.6%。
对比2020年下半年，广州各区成交量均出现下滑，黄埔、花都、南沙等区域跌幅明显，分别达21.7%、18.9%、21.2%。海珠则具备较强的抗跌能力，上半年成交量仅环比下跌1.4%。番禺则以成交10402宗的成绩，抢走天河的去年成交榜首的位置。
黄埔、天河经历此前的去化及调价后，已经消化不少优质盘源及客源，不少买家开始往番禺、海珠等价格尚未出现大幅变动或者有可能出现“补涨”的区域转移。据中原研究发展部监测显示，4、5月份番禺、海珠两区成交占比较去年净增2%-3%左右，而天河、黄埔则较去年需求活跃时净减3%左右。
各区表现——
番禺区：
华南、市桥板块活跃度不及去年
上半年，番禺区二手住宅网签10586宗，环比下滑5.3%，再次接棒成交霸主位置，整体成交占比出现稳步回升趋势。2020年年末，番禺成交占比约在12%-13%左右；而今截至6月，番禺区二手成交占比上升至14.3%，较去年年底净增1.5%，整体成交依然保持高度活跃。广州二手成交前十楼盘中，番禺独占四席，分别为祈福新村、广州亚运城、华南碧桂园、雅居乐剑桥郡等。
据悉，目前祈福新村成交均价基本集中在27000-40000元/平左右，套均300-400万元/套左右，对于刚需客户而言仍有较强的吸引力。
番禺华南板块经历前段时间调价过后，目前板块优质二手房源出现“一、二手倒挂”现象，不少客户将购房目光转移至一手市场。
2021年上半年二手成交前十楼盘
天河区：
珠江新城业主议价空间3%-5%
上半年，天河区二手住宅成交10192宗，环比下降9.5%；网签均价为55240元/平。珠江新城板块虽然在去年年末时去化了一大波的优质客源、房源，但目前整体需求仍然比较活跃，市场仍处于供不应求的状态，价格略有上涨。
值得一提的是，随着政策、金融调控的大幅趋紧，大幅降低客户购房欲望，目前业主对后市信心有所减弱，心理价位也开始出现松动迹象，慢慢出现让利、降价的行为。据监测，目前部分珠江新城板块的房源议价空间在3%-5%左右。这意味着，一套总价1000万元的房子，可以杀价30万至50万元不等。
天河北板块市场成交保持活跃，需求比较稳定。该板块二手带看量一直保持区域相对高位，业主普遍不存在明显的议价空间，一般在3%以下。除部分急售房源外，基本不存在大幅度降价、让利成交的行为。
越秀区：
东风东板块业主价格松动
上半年，越秀区二手住宅成交6870宗，环比下降3.4%；二手住宅网签均价为48935元/平，价格仅次于天河区。
据广州中原研究发展部调研了解，5、6月份过后，东风东板块整体楼市交投活跃度存在明显降温，成交周期大幅拉长，客户入市回归理性，业主叫价有所松动，愿意适当增大议价空间。比如，锦城花园159平的户型，最高峰叫价可以去到1600万左右，而近期成交几套总价分别为1470万元、1520万元左右。整体议价空间在5%左右。
海珠区：
“卖一买一”客户减少
上半年，海珠区二手住宅成交10282宗，环比下滑0.5%；网签均价为42245元/平。该区整体成交跌幅较其他区域相比最小，成交排名更是冲高至各区第二位。上半年海珠区抗跌能力较强的主要原因在于：海珠区目前市场价格相对合理，属于价值低洼区域，市场前景走势乐观，吸引了不少天河、黄埔的置业客户的目光。
据了解，今年上半年，海珠区“卖一买一”置业客户的需求明显减少，刚需客户较前段时间有所增加。根据中原成交显示，海珠区3房、4房及以上的改善型户型成交占比分别出现明显下降，占比分别下降至33.0%、6.6%，环比2020年下半年分别净减2.4%、1.7%。1房户型成交占比大增，环比净增4.50%。
上半年，海珠区优质小区业主叫价强势，盘源整体议价空间较窄，且整体调价幅度较散盘、楼梯楼刚需盘源大，促使客户接受意愿下降，成交回落。
荔湾区：
客户购房欲望下降，上半年成交环减一成
上半年，荔湾区二手住宅成交4636宗，环比下降10.8%；二手住宅网签均价为35697元/平。
据监测显示，近期，中原二手带看量、新增客户数量较前段时间大减5成以上，客户整体入市热情不高，观望客较多。业主在目前成交周期明显拉长、后市走势未明的情况下，议价空间有明显扩大，部分盘源议价空间可达5%以上。
白云区：
罗冲围、机场路需求保持
上半年，白云区二手住宅成交7201宗，环比下降3.1%；二手住宅网签均价30315元/平。机场路板块凭借价格低洼的优势，市场需求依旧相对活跃。上半年成交均价为31567元/平，其活跃楼盘汇侨新城、云宵楼成交均价分别为26853元/平、32399元/平。
上半年，刚需、置换需求的客户明显增多，月均带看量处于区域相对高位水平。现时罗冲围板块入市门槛偏低，套均总价在320万元/套左右，受到不少刚需客青睐。
2021年上半年，广州楼市经历多次政策的轰炸，政策调控、信贷环境双趋紧已是不争的事实，购房贷款利率甚至半年内出现4次上调。若二手价格持续上调，官方可能会继续出台措施以稳定房价。广州中原研究发展部认为，预计2021年下半年二手月度成交难以冲击15000宗的高位水平，可能维持在9500宗水平上下波动，价格大概率会以维稳或微跌为主，难以复制去年涨价行情。
