集中供地放量，溢价率走低预示楼市或回调？
4月26日-27日，广州首次集中供地，也是“两集中”新政后，一线城市首次供地，且全部为涉宅用地。根据公开信息，本次广州共出让48宗涉及住宅用地使用权，挂牌总价超901亿元，超过去年整年出让金（2464亿）三分之一，总建筑面积近928.5万平方米，可售部分规划建筑面积852万平方米，而广州市2020年全年一手住宅网签量1087万平方米，若能全部顺利出让，首次供地的住宅供应量已经占去年全年近八成的成交量。其中，增城区18宗，白云区8宗，南沙区、番禺区各5宗，花都区、从化区各4宗，黄埔区3宗及荔湾区1宗。据悉，广州今年还计划推出两次集中供地。
“这体现出广州从供给侧放量供应建设用地。从供应结构来看，外围供地主导，预示广州城市发展思路转变。为贯彻地价和房价联动的政策精神，这次总体溢价率有所降低。在限价措施下，不同片区地块市场反映冷热不均。多措并举下，广州楼市或开始进入回调期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南方+记者表示。
目前，广州库存消化周期比较短，截至3月份只有6.4个月，“4.2新政”和“4.22新政”都明确表示要增加供地，且作为主要的政策措施放在了调控新政的最前面。在李宇嘉看来，供给侧放量应对需求，保持楼市在高位平衡、高举高打，这是广州楼市调控的主基调。未来，相当长的一段时间内，也将遵循这一策略，这也符合国家要求热点城市增加供地规模的总体要求。特别是，2月份自然资源部发布“两个集中”新政时，也提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量增长。
从供地质量上来看，核心区供地占比下调，仅涉及荔湾一宗地，天河、海珠均不涉及。李宇嘉分析称，主力供应集中在城市次核心区域，增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升，高达56%，比2020年还要高。这被部分业内人士诟病，其实这是广州发展思路的转变，即发展郊区新城、城市副中心，将规划红利向外转移，疏解中心区高度集中的购房需求，将新兴产业（金融、互联网、物流等现代服务业，汽车、电子等先进制造业）发展重点转向成本低、空间范围广的外围区域，实现产城融合、职住平衡。人口跟着就业走，就业跟着产业走，产业跟着规划走，从而实现更大范围内调控和稳定房价。
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由于要贯彻地价和房价联动的政策精神，这次总体溢价率有所降低。李宇嘉认为，2020年四季度及近期，广州新房二手房价格涨幅有领涨全国倾向，主要原因之一就是2020年土地价格过快攀升。目前，广州TOP10的高价地块，超过一半是2020年创造的，重点区域如天河、南沙和越秀、海珠等区域，新的价格高峰值都是在2020年诞生的。因此，按照国家最新要求的地价-房价联动的调控模式，广州此次48宗用地整体起始楼面价约10577元/平方米，比去年全年住宅用地的起始楼面价下降了7%。
此外，由于全部实施限地价措施，热点地块被追捧，其他地块或将遇冷热点片区地块，比如番禺区南站、黄埔知识城、南沙区横沥岛等地块被追捧，供地模式启动竞配建、竞自持及摇号等方式决定归属，估计此举也挡不住开发商拿地的热情。李宇嘉指出，此次土地出让学习了北京做法，全部标定了最高价。截至4月25日16时，仍有10个地块没有收到申请报价。或许意味着，但供应放量的情况下，拿地选择增加，开发商不用再抢地了。“4.22”调控以后，新房开始全面限价，二手房市场对新房的带动作用下降（由于增值税免征期2改5），再加上“三道红线”扩大试点房企的范围，估计新房市场开始进入触顶阶段，加上银行房贷利率明显提升，额度收紧，预计未来1-2年将进入横盘期，开发商拿地积极性也降低了。
为此，李宇嘉预测，在多措并举下，广州楼市或开始进入回调期。供地起拍价、溢价率降低，叠加拿地积极性下降，预计前端对楼市的刺激作用明显下降，再加上调控政策明显收紧，特别是金融政策开始发挥效力，广州房贷利率近三个月明显提升，且超过了北京。
