黄埔区各板块的前景与投资价值
近日，黄埔区府，《广州科学城提升规划深化设计》、《广州市黄埔区 广州开发区 商业网点布局与发展规划 （2020—2030） 》相继发布，综合两份规划，基本上可以拨开一切云雾彻底看清楚区府对科学城的整盘棋，之后再投入科学城就不用再“估估吓”，看着自己的预算“睇餸食饭”就得了。
注意：本文不会对地铁大饼进行叙述，因为饼实在太大、太远期、变化概率太大，没有考察的必要性。
临港经济区始终处于最高地位
综合上述两图，可发现，在黄埔区府的发展计划中，临港经济区始终立于超然地位，属于市级中央商务区，是用来和天河一较高下的地方，而科学城只是位列其后。但本文侧重点是科学城板块，故暂不详述，但在这里需要提一点，假如不介意当前临港经济区市容的混乱和石化，假如决定了投资4.5-5w这个价格梯度的近郊盘，临港经济区属于闭眼买系列，因为广州发展一百年离不开珠江，沿着珠江主航道往东买就准没错了。
之所以也谈一下老黄埔，是因为分析一个板块，需要先跳出这个板块，看看它的老大哥，才能准确判断其天花板在哪里，才能给予想象空间一个上下限，这样更有利于准确分析这个资产的成长模型。
位列老黄埔之下，科学城是区内副中心
在行政规划上，科学城主要负责科创服务、政文综合服务、产业服务，在商业规划上，科学城位列老黄埔临港经济区这个主商业中心之下，属于副商业中心，而长岭、云埔更只是区级商圈，黄陂、金峰就直接未被标出。
因此可以得出结论，科学城是老黄埔作为中央商务区的强大后盾，老黄埔是主外、科学城主内，就像一个是前线、门面，一个是大后方。
那如果决定了要投资这个大后方，应该怎么选呢？
先根据以上规划图的颜色分布，简要分析一下科学城几个板块以后会发展成怎么样子：
总体上：
科学城核心、开创大道沿线主要为红色（商业、商务用地）、少量黄色（住宅用地），长岭为玫红色（教育科研用地）、黄色（住宅用地）各占一半，云埔主要为黄色（住宅）、紫色（物流仓储用地）、黄陂主要为黄色（住宅用地）。
科学城核心区（东二环以西、开创大道沿线）
主要发展：研发中心、商务地块；
宅地供应：基本上已经开发完毕，剩下最后两条城中村大塱和暹岗的融资地块极其稀缺。
长岭（水西路到知识城-科学城快速路）
主要发展：高等教育园区；
宅地供应：还有较大量旧村改造释放的住宅用地待发展。
云埔工业区
主要发展：产业用地
宅地供应：有较大量旧村改造、潜在宅地供应非常大。
各板块对应的价格、客群、风险级别
科学城主要面对客群
1. 市区刚需上班族；
2. 科学城本地上班族；
以通勤时间为定量分析各板块未来定位
由于萝岗受众主要定位刚需上班族，而刚需上班族主要矛盾主要为通勤时间，而通勤时间可接受上限一般在1小时左右。以下主要以以通勤时间为定量，去分析科学城范围每个板块的需求。
科学城核心区：
处于整个科学城板块的中心位置，地铁、道路交通都可以一小时内通达市区（广州大道以东），基本上可以覆盖整个天河的外溢。因此，这里是双重需求覆盖区域，除了科学城上班族趋之若鹜之外，也接收大量被天河挤出的刚需、刚改族，而这里住宅极其稀缺。
综上，综合供求、区府发展侧重点，这里是科学城里面需求增长稳定、风险级别最低的，上涨空间较大，但它的天花板永远都是天河东，永远不会涨超天河这位老大哥，故它的潜在竞敌就是天河东沐陂、凌塘、岑村等等的旧改放量。
长岭片区：
处于偏东北面的位置，距离珠城约30公里，没有直达珠城、金融城、琶洲等CBD，转线耗时不确定性大，目前由于地铁重要转车站苏元尚未进入限流阶段因此乘坐21号线往广州大道以东通勤还是可以保证在1.5小时内（门对门），但目测距离客控不远矣。道路交通方面，由于目前整条广汕路两侧都还在旧改当中，未形成较大规模居住人口，早晚高峰暂时还是可以保证时速60，而另外还有北二环可供选择，到广州大道以东通勤时间基本可以控制在一小时内。但预期旧改落成后广汕沿线居民数量将激增，通勤时间将会大增。
云埔工业区：
与长岭居类似，在相对偏东的位置，距离珠城大概30公里左右，一条快速路+一条高速，沈海和广园，道路交通通勤可控制在1小时内。地铁通勤同样没有直达珠城、琶洲、金融城的线路，加之距离现有地铁站远，须通过其他交通方式接驳，因此市区耗时也会在1.5小时左右。而随着未来科学城人口数量激增，云埔也跟长岭一样，其市区购房客的受众会渐渐下降，逐渐变为接收科学城购房客为主的板块。
综上，绝对地理距离决定了这两个板块的受众与科学城核心区完全不同，通勤时间和住宅供应量的上升预期，预计未来长岭、云埔的受众从70%科学城本地客户+30%市区外溢客户，逐渐向90%科学城本地客户+10%市区外溢客户，甚至更极端，故这两板块属于中高风险，增值空间较小。
声明：以上内容，并不是想说哪个板块风险高，就不能碰，就要全盘否定，就是黑它踩它，对于刚需来说，其实可选择余地真不大，但是人生是一个不断换房的过程，只是想大家尽量认清自己投入的房产价值定位和未来价值的大致走向，尽早做好打算。
