星汇城 广州东北部核心枢纽镇龙站上盖、号称广州距离地铁最近的

10月1日，位于广州东北部核心枢纽镇龙站上盖、号称广州距离地铁最近的星汇城项目在千呼万唤中，终于要正式开放了！

镇龙枢纽设计效果图。注：本文所有规划设计效果图均供参考，不作为开发商承诺，实际效果以最终建设成果为准，下同。

自国家明确广州在粤港澳大湾区中要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，以及广州正式提出2035年建成全球交通枢纽的目标以来，各种各样打着TOD旗号上市的楼盘便如雨后春笋般涌现。根据南方产业智库不完全统计，目前广州规划或在建的TOD项目已经接近20个。

TOD是一种综合性城市发展的新模式，站城一体式的规划设计已经成为TOD综合开发最显著的特征。 以公共交通为导向的发展模式，由于能够大大缓解城市拥堵、资源浪费和环境污染等各类“城市病”，因而被认为是现代城市发展的大势所趋。不过，广东省住房政策研究中心主任陈洋博士近日指出，当前在我国，TOD似乎已成为一个被房地产商用坏了的概念。这个概念最早是美国学者针对该国低密度郊区的再开发提出来的，原来是希望通过轨道交通站点建设，提高周边用地的混合利用程度和建设密度。然而，国内的房地产商引入这一概念后，却把所有的轨道站点周边和上盖开发的楼盘，都叫做TOD项目。

“短短几年就忽然冒出这么多所谓的TOD项目，这里边难免就有滥竽充数者。”另一位不愿具名的规划界人士则坦言，唯有像星汇城这样，以镇龙TOD站点为中心的核心区，结合居住和生活消费通勤需求，完美打造多层次的生活场景，真正实现盖上居住、盖下交通、盖旁休闲娱乐的站城人一体的综合项目，才能称得上真正的TOD。

星汇城

广州东部枢纽诞生的人居新样本

两年前，随着广州地铁21号线的开通，以及镇龙站综合交通枢纽一体化工程项目的正式动工，原本座落于中新广州知识城南大门的镇龙站，作为广州东部规划建设中的重要交通枢纽就开始变得备受关注。

按照广州当时的规划，镇龙站综合交通枢纽一体化工程将集合“1城际+2地铁+ 3主干公路”多种交通方式，是广州市重点建设的区域性综合交通枢纽，未来将成为广州市东部综合交通枢纽之一，计划于2020年建成使用。该项目西侧紧靠穗莞深城际（新塘至广州北站段）镇龙站，项目北侧邻近地铁21号线和14号线知识城支线换乘镇龙站。

星汇城规划效果图。

星汇城即位于镇龙TOD枢纽的上盖，是广州地铁和越秀地产在羊城联手打造的五大TOD项目之一，项目距离镇龙地铁站C出口仅约16米，号称是广州距离地铁最近的项目。

据了解，星汇城项目由广州地铁、越秀地产、科学城集团三巨头联袂打造，将以业内所说的TOD4.0模式进行开发，利用4331密集交通路网，打造真正的站城一体社区。

星汇城项目配套完善，从项目出发，地铁可达镇龙、知识城、增城、科学城、黄村、新塘6大复合型区域商圈，自配近1.4万㎡的商业天地、图书馆、政务中心、生鲜市场等，为当代都市人群打造真正乐活的前沿城市生活范本。

此前，粤港澳大湾区规划纲要明确提出要在大湾区打造宜居宜业宜游的优质生活圈。而建设中的星汇城，正是以宜居宜业宜游的高品质标准来打造的TOD综合项目，全盘容积率约为2.1，区内最低密，舒适宜居。根据最新消息，整个项目将分三期开发，户型面积涵盖68-127㎡二至四房，而今年10月1日开放后将首推两梯四户全南向户型，81-102㎡三至四房，满足全龄段需求。

星汇城项目效果图。

事实上，2017年首宗TOD综合体地块（新塘镇地铁13号线官湖车辆段及上盖地块）出让以来，广州每年都有TOD地块出让。目前，广州的住宅TOD项目仅仅有六个地块出让，均有不同体量的TOD规划或在建，而由越秀地产参与开发建设的TOD项目就占了五个之多，其中今年全新推出的星汇城项目更是唯一一个枢纽上盖的TOD项目。

行业

投资风口上TOD建设乱象丛生

在广州，轨道交通是中心城区与新城区间最高效的连结方式，被喻为推动大城市、特大城市和城市群升级转型的“催化剂”。以公共交通为导向的TOD开发模式，往往能带动区域经济发展、产业升级、人口流入，促使片区成为城市价值高地的风向标。譬如镇龙枢纽的建设，将会使周边区域依托轨道站点交通优势，构建轨道交通与慢性体系无缝衔接的完善交通网络体系，在土地资源集约利用的基础上，提高相关服务设施配套水平，为塑造良好人居环境创造出更优质的条件。

不过，也有专家认为，面对当前广州出现的TOD项目投资风口，房地产商一拥而上、混水摸鱼。有的开发商根本还没有搞清楚TOD的模式内涵，就开始在自己的楼盘营销广告中鼓吹TOD概念，有些房地产销售机构，甚至有“挂羊头卖狗肉”之嫌。

陈洋博士便指出，TOD模式从创生第一天起，就是强调“站城人一体化”的，“TOD的价值，首先来自于站点自身的价值，这个价值又取决于线路，线路的通达性好，连接的节点好，多条线路交叉且换乘便利，那这个站点的优势显然就很大；其次是对人性化的考虑，包括环境设施、景观、休闲小品，甚至通道、指引等等都会有积极的影响；再次，从社会普遍关心住房角度来说，还是希望这些地区能更多考虑租赁性的居住物业，以及保障性住房应当有一定的比例，不一定是公租房，但政策性租赁住房是可以纳入的，这一点从经济上考量是不划算的，但从维持一个地区一个城市人口的多元化水平来说，是非常重要的。”

星汇城项目效果图。

分析

以站城一体化设计打造微型城市

由于镇龙作为广州东部乃至整个大湾区重要交通枢纽的特殊地位，加上星汇城作为TOD项目本身体量庞大，从一开始就受到社会各界的高度关注。

若从规划设计本身来看，虽然主创者把星汇城定位为“湾区枢纽+16米地铁盘+生活剧场”，但其核心价值体系至少包括枢纽型大城、复合型交通、共生型规划、陪伴型景观和宜居型产品等多个方面。

作为湾区枢纽，星汇不仅可以聚合群落、通达世界，而且有全优的配套。具体来说，一是它具有湾区中心城市区位：星汇城择址于知识城门户，西连科学城天河，北接知识城、东接穗莞深，是名副其实的湾区枢纽。

二是作为城市东部枢纽，它具有多维的立体路网。地铁：14号线、21号线双地铁交汇，16米距离南侧镇龙地铁站，站点式体验，真正TOD；轻轨：40米距离西侧穗莞深城轨站、畅通广州，东莞，深圳，享大湾区快车；公路：150米距离南侧广汕公路，快速通达核心市区，立体交通托举1小时经济圈。

三是作为城市副中心，有全面优质的配套：临近中新知识城，教育城，科学城等多个高新产业城，坐拥商业、教育等丰富的配套资源。其中医疗配厉，10公里以内有广州市第二老人院、知识城南方医院、中大肿瘤防治中心、恒建质子肿瘤医疗机构、萝岗红十字医院；教育配套，8公里以内有广外增城实验学校、玉岩实验中学、凤岗小学、秀山小学、朱村镇中新幼儿园、朱村第二中学；商业配套，3公里以内有好又新购物广场、美佳购物广场、金钻城市广场等。

而星汇城最为自豪的“16米地铁盘”，除了具有垂直化、流动性和定制化的复合型交通设计作为卖点以外，其最大的特点就是共生型规划。具体来说，这种共生型规划体现在，一是项目与枢纽交通站点共生：镇龙真TOD社区，以站城一体化设计打造微型城市；多维立体空间共生，聚合生活场景，零距离包揽万象繁华。二是项目各项配套与项目产品本身共生：300多米超视距景观，共享奢华园林，感受稀缺景观资源；TOD盖板上盖，自带规划高差优势。外部东侧和北侧有山景环抱，南侧面迎湖景，揽山阅湖。内部600*400米超大纵深园林景观主轴，尽收奢华园景。近百米超远楼间距设计，尽享阳光沐浴。

此外，共生型规划理念还体现在：两大核心主轴（小区景观轴和商业轴），3大活力中心（颐养中心、教育中心、商业中心），连结泛会所大堂，人与无界空间共生；一站式吃喝玩乐购商业街区，人与多元场景共生；从幼童到长者全龄段人群的空间打造，时间与空间共生。

譬如，商业中心方面，就有7000平方米商业体量，满足业主对生活的一切需求；还有风雨无阻的全天候步行街：无风雨归家系统，连接地铁站与小区出入口，商铺打造宽敞骑楼空间。结合现有地铁上盖结构，二层商业与园林连通，天然形成立体交错多维商业空间。

教育中心方面，包括优质的教育资源：24班小学、18班幼儿园、托儿所；悦雅集（公共图书馆）、悦学堂（阅览室），满足全龄化学习需求；完善的公建配套系统：青少年活动中心、家庭综合服务中心、健身房；以及联合打造片区级活力教育中心。

颐养中心方面，包括乐活老年生活：悦颐家，社区日间照料中心，配备医生护士，社区健康管理服务等。

观察

知识城南大门生态新城建设加速

有专家指出，伴随着智慧轨道交通的发展和城市的发展转型，TOD模式已成为我国城市发展的必然走向，作为“解决大城市病的良药”，TOD模式与目前推崇的低碳城市、绿色城市、紧凑型城市等理念不谋而合，所以说思考TOD的未来，就是思考未来城市的形态一点也不为过，利用好TOD4.0的“站城人一体化”模式，因地制宜，使其成为拉动城市和地区发展，并为未来城市建设提供驱动力。

尤其是随着国家“轨道上的大湾区”建设计划以及广州提出建设全球交通枢纽的目标以来，广州的TOD建设又迎来了一波新的机遇。目前能称为全球交通枢纽的也就是伦敦、纽约、东京等不超过10个国际城市。到了2035年，广州将建成全球交通枢纽，实现12小时全球航空交通圈，构建支撑人和商品国际交流持续发展的现代化枢纽城市。同时，通过完善面向全球的航空航运网络、面向亚欧大陆的铁路班列，建成自由贸易港，持续提升服务全球的国际运输能力和影响世界的国际交通网络。在这个过程中，作为广州东部重要枢纽的中新广州知识城南边重要支点的镇龙，无疑将成为广州通过广深港澳科技创新走廊连结世界的重要门户窗口。

要实现真正的站城人一体化，只有交通轨道还不行。人要跟城市建立感情，还必须有文化。因为文化是一座城市的精神和灵魂，没有文化的城市，是不可能让人有归宿感和自豪感的。尤其是在粤港澳大湾区提出建设世界级城市群的目标以后，如何整合和优化广州现有的文化资源，构建起真正意义上的宜居宜业宜游的优势生活圈，将是一个综合性的课题。

知识城示意图。

值得注意的是，9月17日，据黄埔融媒体中心报道，中新广州知识城总体发展规划获国务院批复在全区引发热烈反响。其中，镇龙枢纽所在的新龙镇党委书记邓奕中便指出，《总规》获国务院批复，为知识城未来发展提供了重要机遇和强大动力。新龙镇75.87平方公里纳入了知识城范围，成为知识城的南大门，迎来了新时代高质量发展的春天。接下来，该镇将发挥头雁领航效应和党员干部先锋模范作用，积极推进超50个征拆、改造、建设项目和12个“一”攻城拔寨攻坚项目、7条村的旧村改造项目，实现“快签快拆快批快建”，加速城市化进程，力争用三到五年，将新龙片区打造成为宜居宜业宜游的知识城生态新城。与此同时，聚焦知识城“一核两心三区四园”总体规划，建设新龙片区中心，全力推动中试验证和应用推广示范区、大科学装置区、科教创新区等方面的建设，推动知识城新龙片区快速高质量发展。此外，将全面实施乡村振兴战略，推进农村人居环境整治，建设生态宜居美丽乡村，聚力组织、人才和文化振兴，提升基层治理能力，打响新龙镇特色文化品牌。

面对新的历史机遇，镇龙枢纽上盖的星汇城，有望成为广州东部这一生态新城最生动的样本。