创近三年新高！广州二手房网签均价破2.6万/方
2020 年初新冠疫情爆发，叠加春节传统淡季的影响，令 2020 年初存量房市场交投陷入“冰点”，虽然疫情影响后，市场成交行情较快复苏，但仍导致 2020 年上半年广州二手市场较为低迷。
据合富置业最新发布的《2020年二手房市场白皮书》，2019 年上半年，广州二手住宅市场录得 41920 套成交，低于 2018 年上半年的 52378套，同比下降 20%。2020年1-5 月，广州二手住宅市场成交量仅录得接近 30000 套水平，同比下降12.9%。
同时，随着疫情影响逐步减弱，业主信心回升，让价幅度收窄，网签均价回升，5 月上升至 25000 元/㎡左右，与疫情影响前差不多的水平，而到 6 月二手住宅网签均价更冲破 26000 元/㎡大关，创出三年半以来的单月均价新高。
整体回暖，5 月成交上升至 7300 套以上
合富置业统计，从月度成交分析来看，市场实际成交遇冷始于 2018 年四季度，经过半年多时间盘整，自 2019 年中起市场交投已初现起色。2019 年 6-9 月，连续 4 个月的成交量回升至 8000 套/月以上，而 2019 年 11 月-2020年 1 月这段时间，成交量也一直保持在 8000 套/月的水平，同比均录得上升的趋势。
但是，受疫情影响，市场交投急速转冷，2020 年 2 月成交量跌至不足 2000 套。不过，随着疫情影响减弱及复工复产的带动，市场成交在 3 月起出现复苏态势，成交量突破 5500 套，至 4 月二手住宅成交回升至 6700 套，5 月成交进一步上升至 7300 套以上水平。
区域成交分化明显，跌幅较明显的区域均位于外围，中心区成交量跌幅较小。外围区域如番禺、增城等近几年成交热门区域，成交量同比均录得较大跌幅，而出台人才住房政策的花都、黄埔等区，受惠政策利好，成交量不降反升。值得注意的是，南沙虽亦有粤港澳大湾区、人才住房政策利好，但利好释放率先体现在一手住宅市场，二手住宅市场受惠不明显。
6月均价突破2.6万，创三年单月均价新高
广州二手住宅市场成交均价持续保持稳步上升的势头，2018-2019 年升幅有所收窄，但进入 2020 年之后受疫情影响，市场交投急速降温，业主心态转弱，成交均价连涨势头中止，市场现难得低价入市机会。
2018-2019 年广州二手住宅网签均价基本保持在 24000-25000 元/㎡之间窄幅波动，对比前几年楼价变动幅度有所趋缓。进入 2020 年受到疫情影响，楼市成交停摆，交投气氛跌至低点，对业主心态造成冲击，楼价掉头向下，2020 年 2 月二手住宅网签均价跌至 23400 元/㎡左右，与 2018 年一季度差不多。
业主心态转弱，3 月起降价成交情况增多，3 月、4 月市场成交量回升，但二手住宅网签均价仍处于 23700 元/㎡左右的低位。
随后，疫情影响逐步减弱，业主信心回升，让价幅度收窄，网签均价回升，5 月上升至 25000 元/㎡左右，与疫情影响前差不多的水平，而到 6 月二手住宅网签均价更冲破 26000 元/㎡大关，创出三年半以来的单月均价新高。
与此同时，意向出售二手房的业主心态变化，稍微滞后于大市交投热度和价格表现。 2018 年上半年业主心态极强，让价幅度仅 4%左右，其后市场交投气氛转差，业主给出的让价幅度缓慢扩大，让价幅度在 2019 年 2 月升至7.8%。之后随着市场交投热度回升，业主给出的让价幅度开始缩减，回落至 5%左右。2019年四季度起“卖一买一”型业主急于套现换房，让价幅度再度扩大，回升至于 6%左右。
进入 2020 年受疫情影响，业主心态开始转弱，再加上因业主急于套现周转等因素叠加影响，让价幅度再次扩大，在 2-3 月上升至接近 7%的水平。不过，随着疫情影响逐步减少，再加上复工复产持续推进，业主信心回升，让价幅度也开始缩减，至 5-6 月广州二手住宅市场让价幅度已回落至 5.5%左右。
200 万元以内二手住宅成交占比升至达53.9%
上半年，广州二手住宅市场购房主力仍以预算不高的“刚需”居多，中小户型、中低价位房源仍占据成交主力位置。不过，随着楼价持续上升，对买家购房偏好的影响也是潜移默化的，一步到位型购房需求稳步增加，导致中大户型房源需求随之上升，即使是疫情影响逐步减弱后，对中大户型房源的需求也并未受太大影响。
广州二手住宅市场主要吸纳单价在 40000 元/㎡以下房源的购房需求。2018-2019 年超过八成的二手住宅成交个案单价低于 40000 元/㎡。进入 2020 年之后，中低价位房源占主导的二手住宅市场成交格局基本没发生太大的变化。
但从个别单价段分布来看，单价低于 20000 元/㎡的房源成交占比有轻微上升，从 2019 年上半年的 38.7%上升到 2020 年上半年的 41.7%；单价在 40000-60000 元/㎡之间二手住宅房源成交占比增至 12.3%，改善换房需求被激发，对中高质素物业的潜在需求释放。
随着楼价的逐年上升，再加上二套房贷政策等因素叠加，换房的难度比以往有所增大，越来越多预算稍宽裕的刚需买家，在购房时更多考虑一步到位。2020 年上半年，90-144 ㎡中大户型房源在 2020 年上半年成交比例保持在 38.7%，高于 2019 年上半年的 38.4%。90 ㎡以下房源成交占比也从2019 年上半年的 53.9%轻微上升至 2020 年上半年的 54.3%。
广州二手住宅市场成交主要以中低价位房源为主，除了反映在单价段上，在总价段上更能说明这一趋势。进入 2020 年之后，购房预算较低的买家群体因担心疫情之后楼价回升，从而加快入市速度，2020 年上半年总价 200 万元以内二手住宅成交占比达 53.9%，高于 2019 年全年的50.8%；但 200-400 万元总价段成交占比略有回落，仅录得 34.5%。
