阳台、卫生间出租？广州最高拟罚50万元
6月30日，广州市第十五届人大常委会第三十八次会议表决通过了《广州市房屋租赁管理规定》（下称“《规定》”）。根据法定程序，《规定》需经省人大批准后施行。
从2017年9月广州市政府提请审议《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称“《草案》”）到如今即将落地，《规定》经过了多次征求意见、修改。《规定》现为二十四条，对房屋租赁备案登记、出租人及承租人义务、房屋租赁中介机构义务等内容进行了规定并订立了罚则，包括“提供虚假备案材料最高拟罚1万元”等多个焦点话题备受各界关注。
焦点1：房屋租赁备案登记
提供虚假登记备案材料最高拟罚一万元
“房屋租赁市场活跃，但房屋租赁备案率低，导致主管部门难以全面掌握房屋租赁信息，并根据市场需求提供有效服务。”在2018年12月广州市第十五届人大常委会第二十次会议对《草案》进行了第一次审议时，时任广州市人民政府法制办公室主任的邢翔在对《草案》进行说明时如是说。
作为出租屋服务管理者，广州市人大代表、天河区林和街来穗人员和出租屋服务管理中心主任高玉华对此深有体会：“在实际管理中，住宅租赁备案率不超过10%。”
在进行租赁房屋日常巡查过程中，她和同事常常要吃“闭门羹”。“很多租户都不愿意让我们进门，我们无法对他们进行租赁房屋的普法宣传，同时也不能通过巡查发现房屋存在的安全隐患。”高玉华说。
从此次通过的《规定》来看，对于房屋租赁登记备案制度的内容集中，涉及租赁当事人、房屋租赁中介机构、房屋行政主管部门等各个主体。其中第十三条规定，房屋租赁当事人在订立房屋租赁合同之日起三十日内，通过房屋租赁信息服务平台或者到房屋所在地的街道办事处、镇人民政府办理房屋租赁登记备案。
《规定》同时要求，房屋租赁当事人进行登记备案提供的材料应当真实、合法、有效。若提供虚假登记备案材料，将由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对个人处以一千元以下罚款，对单位处以一千元以上一万元以下罚款。
为引导房屋租赁当事人进行登记备案，《规定》明确如果房屋租赁当事人提交的材料符合相关规定，登记部门应当当场办理房屋租赁备案，在政务服务平台上提供登记备案电子证明。登记备案不得收取费用。登记备案相关行政管理部门及工作人员未按规定办理登记备案或者收取费用的，《规定》也明确了罚则。
房屋租赁企业、房地产经纪机构等主体同样承担办理房屋租赁登记备案的义务。《规定》第十六条提到，房屋租赁企业租赁房屋，或者房地产经纪机构对经本机构促成订立房屋租赁合同的，由房屋租赁企业、房地产经纪机构办理房屋租赁登记备案。房地产经纪机构促成房屋租赁企业订立房屋租赁合同的，由房地产经纪机构办理房屋租赁登记备案。
违反上述规定未办理房屋租赁登记备案的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以一千元以上五千元以下罚款。
焦点2：规范“房中房”“房改房”租赁
单独出租厨房、卫生间、阳台等供人居住最高拟罚50万元
《规定》中明确了出租人的义务，提到“出租住宅的，居住空间的最小出租单位和人均使用面积等应当符合本市住房租赁标准的规定；厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，不得单独出租供人居住。”
对于出租居住空间的最小出租单位、人均使用面积不符合本市住房租赁标准，或者将非居住用途的空间单独出租供人居住的行为，《规定》明确将由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对个人处以一万元以上五万元以下罚款，对单位处以十万元以上五十万元以下罚款。
关于可出租工人居住的范围，此前国家住建部2010年12月出台的《商品房屋租赁管理办法》第八条第二款规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反该规定，将由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
《规定》与之相比，在范围的界定上有所扩大，明确厨房、卫生间、阳台、地下储藏室四个场所不可单独出租供人居住外，房屋中原始设计为非居住用途的空间也包含其中。对于违反该规定的处罚标准，与住建部规章相比亦有明显加重。
对此，高玉华表示，这一规定非常有必要，“从法律制定方面、管理方面是一个进步。”她提到，广州相关职能部门曾对房改房、房中房出租进行专项整治，但收效甚微。以其工作的广州东站附近居住小区为例，存在大量的房改房、房中房违规出租的现象，并由此引发了多次居民投诉和安全事故。
因为缺乏法律法规的规范，长期以来，出现纠纷或居民投诉只能通过上门调解解决；对于发现的不符合规定进行房屋改造并出租的行为，则由街道发出整改通知书并上报相关政府部门。但总体来看，由于缺乏强制性规定，这些隐患一直得不到彻底整治。
《规定》拟定的处罚标准，高玉华认为这是因地制宜的，与广州出租人的收入相关。“像广州东站附近房中房比较集中的区域，一般100平方米的民宅租金在8000元到1000元左右，这个处罚标准也体现了权利义务与承担的风险相匹配的原则”。
焦点3：个人信息保护
房屋中介买卖个人信息最高或罚一万
在房屋租赁市场，实践中存在房屋租赁企业、房地产经纪机构出售房屋租赁当事人个人信息、商业秘密等行为，给租赁房屋当事人带来不小的困扰。此次的《规定》也体现了对个人信息的保护。
其中明确，房屋租赁企业、房地产经纪机构不得泄露、买卖所掌握的房屋租赁当事人的个人信息和商业秘密。违反该规定泄露、买卖个人信息、商业秘密的，将由区房屋行政主管部门处以二千元以上一万元以下罚款。
《规定》第十九条提到，房屋、规划、消防、来穗人员、城市管理综合执法等行政管理部门和公安机关、街道办事处、镇人民政府及其工作人员应当对在房屋租赁管理中获得的信息，依法做好保密工作，不得泄露、出卖所知悉的房屋租赁信息和个人信息，不得利用所掌握的房屋租赁信息从事违法行为。若违反该项规定，由所在单位或者上级主管单位责令改正，对单位给予通报批评；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。
广州市人大代表、广东穗恒律师事务所主任、律师林淑菁认为，《规定》从法律层面对个人信息泄露、出卖等行为进行规范和约束，对于有关行为人可以起到震慑的作用，是广州立法进步的体现。
但她同时提到，目前个人信息泄露的情况比较常见，但如果被侵权人需要进行维权却面临实际困难。“如果上升到诉讼，因为民事诉讼‘谁主张谁举证’的原则，当事人通常面临举证困难。另一方面，如果房屋中介机构注册地在外地，当事人要到外地起诉的话诉讼成本比较高，耗时比较长。”林淑菁说。
因此，她建议在《规定》后续落地时，需要制定相关实施细则以减轻被侵权人的举证难度，将举证责任适当倾斜到侵权人一方。同时，她认为主管部门应加强对于房屋中介机构的监管力度。“主管部门应该明晰投诉渠道，对于查实有泄露个人信息的中介机构应制定一些惩罚措施，提高侵权成本。”
