60平三房！广州三房的面积为什么越来越小
在你的印象中，一套三房应该多大？
120平？100平？90平？……其实，2000年左右90平单位标配是两房，后来n+1户型盛行，90平三房才逐步成为主流，以致于今天还有很多人认为90平三房是“小三房”。
然而，受高房价的影响，为了迎合年轻人置业需求控制总价，三房单位面积段在不断创新低！近日，广州竟爆出了60.5㎡三房户型！（注：本文讨论的都是平层户型，下同）
这些小面积的三房户型，真的实用吗？一个房间至少得多大，才算合理？广州哪些楼盘在推这类极小的三房？本期「户型评鉴」，我们重点来捋一捋“小三房”。
保利花城纪68平三房户型图
为什么，三房的面积不断缩小？
简单来说，可以概括为三大方面：市场需求、产品升级和科技进步。
市场需求
当前房价偏高，无论是首次置业还是改善换房置业门槛都不低。而随着二胎的到来，两房已难以满足日常需求，三房才是刚需。
在这样的大背景下，“小面积控总价”必然成为主流。只有在有限的面积中实现更多功能，才能经得住市场考验。
产品升级
这主要体现在同样的面积段，使用率的提高，舒适度的提高。比如早期的房子电梯位置一般采用“回字形”设计，而现在多以“工字型”设计为主，减少了公摊面积，提高了得房率，从而室内空间就有更多的优化空间。
尤其是在“n+1”户型盛行时期，房子使用率高达90%或以上的户型并不少见，目前市面上依然有不少优质房子使用率达到85%或以上。
科技进步
可能有人觉得这个有点扯，实则不然，这点主要体现在收纳空间的多元化和家私家电的精细化。比如90年代电视机厚度大约30/40cm，而现在超薄电视机厚度不到1cm，而且基本不需要电视柜这个东西。
换而言之，同样的距离看电视，客厅可以不再需要那么宽，意思是在空间有限的条件下，客厅开间就可以进一步压缩，其他房间亦然。
小三房实用吗？5㎡的房间可以干啥？
在探讨这个问题前，我们得先了解清楚每个房间，至少得多大才合理？
比如客厅，相对舒适的客厅开间一般是3900mm或4200mm，即坐在沙发到电视的视距在3600mm左右，电视可以是46寸，而客厅实墙在4500mm及以上比较合适，意思舒适的客厅大约20㎡或以上。
而经济型的客厅开间可以是3300mm，即视距是3000mm，因为市场上40英寸电视的合理视觉刚好是3000mm。如果客厅仅安排电视、沙发、茶几，那么这种经济型客厅最合理的最小面积应该是10㎡。
经济型客厅户型（图片来源明源地产研究院）
餐厅，一般4~6人餐桌长度1000-1400mm，宽度600-1000mm，考虑椅子和人的活动空间，则算下来经济型餐厅至少也要6㎡左右。
经济型餐厅户型（图片来源明源地产研究院）
卧室，这要看是双人卧室，还是单人卧室，是儿童房，还是书房。如果是双人卧室，若只放一张床、一个衣柜、一个床头柜和一个梳妆桌，那么床长2000mm+卧室门1000mm，即卧室开间至少3000mm；双人床+床头柜宽大约2700mm，加上衣柜600mm，则进深至少3300mm，而且这种情况衣柜只能做推拉门。
意思是，这样极简单的双人卧室最小面积要10㎡。
经济型卧室户型（图片来源明源地产研究院）
儿童房，若考虑书桌+衣橱等，床长2000mm，宽1200mm；衣橱深550-600mm；门900mm，那么该房间开间最小净尺寸2400mm，进深最小3000mm。
意思是，业界公认的经济型儿童房至少7.2㎡。至于市面上6㎡的儿童房，那就相当紧凑了，这么小的面积做成书房会更合适。书房，一般5㎡就可以搞定。
在广州，哪些楼盘在推“小三房”？
据不完全统计，目前保利中海金地大国璟、保利花城纪、万科海上明月、万科金色里程、珠江花城、力讯增城项目都有75平以内的三房单位。此外，天健云山府最小三房也仅76平，万科幸福誉5期最小三房也不足80平。
意思是，保利、万科、珠江实业、中海、金地等大牌开发商都已涉足到小三房的开发。
目前广州最mini的三房在保利花城纪，68平可以做到三房两厅一卫，主卧还带有270°飘窗。次卧虽小，但还可以放下一张床和一个衣柜；而第三个房间则只能做功能房了。
保利花城纪68平户型图
而当前关注度最高的是，保利中海金地大国璟，这是由保利、中海、金地三大开发商联合开发的项目，今年6月份才首次开盘，主打的就是小户型，72平可以做到三房两厅一卫一厨。
保利中海金地大国璟72平三房户型图
其客厅开间刚好3.3米，主卧开间2.9米，意思是刚好都在经济户型的临界点，所以这两个空间均相对舒适。
不过南面的那个卧室则偏小，达不到7.2㎡的临界点，做成儿童房有点将就，做书房或杂物间会更合适。
保利中海金地大国璟72平三房样板间
其实，早在去年珠江花城就推出同样面积的三房单位，确切来说应该是72平2+1房。因为珠江花城两个卧室的开间和进深均比较到位，虽然次卧进深只有2.7米，但开间约3.6米，同样可以放下一个衣柜和一个双人床，整个次卧面积也将近10㎡。
主要是牺牲了第三个房间（多功能房），来成就卧室的舒适度。
珠江花城72平2+1户型图
相比上述户型，万科海上明月小三房也备受关注，多了3平就多了一个洗手间，75平可以做到三房两厅两卫！
其实，按照经济型户型配备，洗手间大小一般是3~5平，所以75平做到三房两厅两卫，显然空间利用已非常极致，然而该户型却是长这样的↓↓↓
万科海上明月75平三房户型图
房间大门中部，进门正对面是一堵墙，墙后面是厨房；左侧是长辈房，虽然有窗但空间相对闭塞；右侧是大厅和另外两间卧室，格局还凑合，而且主卧还是套间约16㎡！
从使用率方面来说，这个户型可以说是相当良心，其中一个公卫还干湿分明了！但硬伤也很明显，通风采光是个问题。
万科金色里程75平三房户型图
整体上，这些75平或不到75平的“小三房”，使用率都比较高，几乎没有空间浪费，甚至几乎过道都没有。
但在户型设计方面均有取舍，要么牺牲其中一个房间，要么牺牲户型格局，而且几乎是北向，只有一个阳台。如果三个房间都住人，非常勉强，除非空间收纳功能非常给力。
未来，三房面积可能更小？
提出这个疑惑，主要是因为近日网传一组户型：力迅增城项目三房单位仅60.5㎡！主卧可容纳双人床+梳妆台+衣柜，不过双人床指的是1.5m。力迅官微透露该项目预计明年10月份才正式开卖，所以该信息并未得到进一步证实。
业内人士表示，从设计方面来看，三房的面积确实还可以继续下探，香港楼市就是个明显的例子，四五平一个房间并不少见。而这样的产品在内地能否被市场认可，还要看能否突破购房者心理障碍。
力迅增城项目60.5平三房户型图
