房贷（购房抵押贷款）的最长贷款年限受多重因素影响，不同银行、房产类型及借款人年龄等均会限制最终年限。以下是具体规则和实操建议：

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一、核心年限规定‌
影响因素‌ ‌最长年限‌ ‌关键说明‌
普通住宅（新房）‌ ‌最长30年‌ 最常见年限，需满足房龄+贷款年限≤50年（部分银行放宽至≤70年）
二手房‌ ‌最长30年‌ 房龄是核心限制：
• 房龄≤20年：可贷30年
• 房龄20-30年：贷25-28年
• 房龄≥30年：部分银行拒贷或缩短至15年
商住公寓/商铺‌ ‌最长10年‌ 商业性质房产普遍年限短，利率高于住宅
借款人年龄‌ ‌年龄+贷款年限≤70岁‌ 例：55岁申请人最长贷15年（55+15=70）
部分银行对优质客户放宽至‌≤75岁‌